Wybieramy kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny to w obecnych czasach nierzadko jedyny sposób na „zamieszkanie na swoim”. W zamian za zabezpieczenie hipoteką – najczęściej finansowaną nieruchomością - bank pożycza pieniądze na jej spłacenie. Ze względu na znaczne kwoty tej transakcji, a także długi czas spłaty zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest jedną z najistotniejszych decyzji finansowych, jakie przychodzi nam podjąć w życiu.


Dlatego tak ważne jest, by była to decyzja poparta rzetelnym porównaniem licznych dostępnych na rynku ofert kredytu hipotecznego. Pozwoli to wybrać taką, która dostosowana do naszych możliwości spełnia nasze wymagania i pozwala uniknąć zbędnych kosztów. Dzięki powszechnym porównywarkom kredytowym łatwiej jest wykonać porównanie, które sprawi, że zaoszczędzimy na racie kredytu nawet kilkaset złotych miesięcznie. Co zatem przede wszystkim brać pod uwagę szukając kredytu?


Do czynników, które należy uwzględnić wybierając kredyt hipoteczny niewątpliwie należy oprocentowanie. Składa się nań stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku miedzybankowym (WIBOR w przypadku kredytów w PLN, EURIBOR, LIBOR dla kredytów walutowych) oraz marża banku. Jak na pierwszy z wymienionych składowych wpływu nie mamy (poza wyborem – kredyt w PLN czy w walucie), tak na drugi, marżę – owszem. Oferowane na rynku kredyty hipoteczne charakteryzują się marżami o różnej wysokości. Marża dla kredytu w PLN może wynosić od 1,4% do 2,8%. Marże kredytów walutowych wahają się między 2,15% a 4,4%. Marża jest tym z czynników, który wpływa na koszt kredytu w całym okresie jego spłaty.


Kolejnym kosztem, jaki przyjdzie nam ponieść w związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego jest koszt prowizji za udzielenie kredytu. No właśnie – przyjdzie ponieść albo i nie, bowiem prowizja może zostać zniesiona do 0%. Może także wynosić i 5% kwoty kredytu hipotecznego, co już znacząco wpływa na koszt przedsięwzięcia. Prowizja jest pobierana jednorazowo i większość banków oferuje jej kredytowanie.


Do pozostałych kosztów kredytu należy zaliczyć różne ubezpieczenia, jakich zakupienia wymaga bank. Tutaj warto szczegółowo poznać oferty konkretnych banków, ponieważ różnią się od siebie znacząco. I tak jeden bank wymaga wykupienia ubezpieczenia na życie, inny ubezpieczenia od utraty pracy czy uszczerbku na zdrowiu, a jeszcze inny – wszystkich tych ubezpieczeń razem wziętych. We wszystkich bankach trzeba obowiązkowo ubezpieczyć brakujący wkład własny – różnica polega na wysokości wkładu własnego, jakiego żąda bank. Różna także jest wysokość tzw. ubezpieczenia pomostowego – pobieranego do czasu dostarczenia do banku prawomocnego odpisu z ksiąg wieczystych. Częstą koniecznością jest ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank.


Porównując koszty obowiązkowych i nieobowiązkowych ubezpieczeń warto także wziąć pod uwagę sposób ich naliczania – czy proponowane przez bank okresy są korzystne, czy raczej „naciągają” na opłaty. Niektóre banki zwracają koszt ubezpieczenia za okres, w którym nie było ono już konieczne. Często dzieje się tak w przypadku ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Załóżmy, że jest ono naliczane w okresach trzyletnich w wysokości 3,5% brakującego wkładu. Po 4 latach spłacania kredytu osiągamy wymagany przez bank wkład własny. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego zostało naliczone rok wcześniej po raz drugi za okres 3 lat. Bank może w takiej sytuacji zwrócić proporcjonalnie koszt ubezpieczenia za niewykorzystane 2 lata. Warto także pamiętać o tym, że zakup niektórych nieobowiązkowych ubezpieczeń jest premiowany przez bank obniżeniem prowizji czy marży i w ogólnym rozrachunku jest korzystny dla kredytobiorcy, zwłaszcza, jeśli uwzględnić otrzymywaną ochronę ubezpieczeniową.


Oczywiście to nie wszystkie koszty. Wybierając kredyt hipoteczny w walucie trzeba uwzględnić także spread, (choć w świetle nowych przepisów nie jest to już tak istotna kwestia); koszty utrzymania konta w banku, w którym bierzemy kredyt, wycenę nieruchomości, a także koszty zmian w umowie kredytowej, wcześniejszej spłaty kredytu, uzyskania z banku rozmaitych zaświadczeń związanych z kredytem czy przewalutowania. Choć część z wymienionych kosztów może nigdy nie stać się naszym udziałem, warto wiedzieć, z jakimi opłatami możemy mieć do czynienia.


Spośród wymienionych czynników największy wpływ na wysokość raty, jaką przyjdzie nam co miesiąc spłacać mają marża banku, prowizja i koszty obowiązkowych ubezpieczeń. Znaczące różnice w ofertach między tymi stosunkowo wysokimi kosztami kredytu i ich długoterminowy wpływ na ogólny koszt kredytu sprawiają, że są to najbardziej interesujące nas czynniki przy porównywaniu tychże ofert. Jednak dopiero ich kombinacje – połączenie oferty marży banku, prowizji oraz obowiązkowych i dobrowolnych ubezpieczeń, a także innych kosztów - stanowią konkretną propozycję ze strony banku i takie też należy porównywać. Dokonany dzięki temu wybór może zachować w naszej kieszeni nawet kilkaset złotych miesięcznie – o tyle bowiem mogą się różnić raty takiego samego kredytu w różnych bankach.

Produkty finansowe