Czym różni się kredyt hipoteczny od pożyczki hipotecznej?


W przypadku charakterystyki rozwiązań z perspektywy klient – bank, najistotniejszą ich różnicą okażą się koszty obu produktów hipotecznych. Będą one wyższe dla pożyczki dedykowanej osobom posiadającym już własną nieruchomość. Z czego wynika i jak duża jest dysproporcja kosztów pożyczki i kredytu?

Różnice pożyczki i kredytu

Choć pojęcia te często używane są zamiennie, to w istocie posiadając również cechy wspólne, znacznie różnią się od siebie. Cechą wspólną obu produktów jest oczywiście konieczność ustanowienia hipoteki na nieruchomości, stanowiącej zastaw zobowiązania oraz jednorazowa lub ratalna spłata kapitału powiększonego o należne odsetki. W przypadku pożyczki, pożyczkobiorca w chwili jej zawarcia otrzymuje prawo własności do przekazanych mu środków finansowych, podczas gdy przy kredycie hipotecznym środki te są przekazywane mu jedynie do dyspozycji. Znaczy to również, że umowa pożyczki obowiązuje od chwili jej podpisania, a nie samego przekazania określonej w niej wartości pieniężnej. Dodatkowo w przypadku kredytu, zobowiązanie zaciągane jest w celu spełnienia określonego celu, jak np. zakup mieszkania lub domu, a pożyczka z założenia nie posiada wskazania, co do konieczności informowania pożyczkodawcy – banku o celu, na jakiego spełnienie została pobrana. Sposób jej wydatkowania jest więc dowolny i nie stanowi faktora decydującego o jej przyznaniu. Inną różnicą pomiędzy kredytem, a pożyczką jest również kwestia opisujących i regulujących je przepisów prawnych. W przypadku kredytów, jest to prawo bankowe, podczas gdy tylko w niewielkim stopniu opisuje ono kwestie dotyczące charakteru pożyczki, dla której zagadnienia prawne reguluje kodeks cywilny. Oba rozwiązania różnią się poza tym mając na uwadze koszty zobowiązań – pożyczka hipoteczna charakteryzuje się wyższym oprocentowaniem, niż zaciągnięty dla analogicznych założeń kredyt hipoteczny. Różnica ta, to obecnie w zależności od oferty danego z banków około 1-2%.

Różnice kosztów obu rozwiązań

Aby zobrazować różnicę w kosztach obu rozwiązań przedstawiono symulację kredytu i pożyczki hipotecznej o wartości 350.000zł, zaciąganej dla nieruchomości o wartości pół miliona złotych na okres 20 i 30 lat.

Oferta – zobowiązanie 350.000zł,

wartość nieruchomości 500.000zł

Kredyt hipoteczny

Pożyczka hipoteczna

Okres

20

30

20

30

Stała rata miesięczna

2.527,74zł

2.375,76zł

2.734,59zł

2.617,14zł

Całkowita wartość zobowiązania

606.657,60zł

855.273,60zł

656.301,60zł

942.170,40zł

Koszt zobowiązania

256.657,60zł

505.273,60zł

306.301,60zł

592.170,40zł

 

Zgodnie z powyższym przykładem, którego podstawę stanowi oferta banku CITI Handlowy dla zobowiązania dwudziestoletniego oraz BOŚ Bank dla zobowiązania trzydziestoletniego, widoczna staje się znaczna różnica kosztów obu rozwiązań(*). Kredyt hipoteczny w porównaniu z analogiczną pożyczką hipoteczną będzie w perspektywie 20 lat tańszy o wartość 49.644zł. Różnica ta wzrośnie oczywiście, jeśli okres kredytowania wydłużony zostanie o kolejne 10 lat. Jej wartość dla analizowanego przypadku wynosi odpowiednio 86.896,80zł i znacząco wpływa na ogólny poziom kosztów produktu wynoszący 592.170,40zł. Jest to wynikiem podwyższonego wskaźnika oprocentowania rzeczywistego, który dla 20 lat kredytu hipotecznego w CITI Handlowy osiąga poziom 6,1%, a pożyczki hipotecznej 7,1%. Sprawia to, że ogólny koszt kredytu wzrasta z 73% do 89%. Dla kredytu i pożyczki hipotecznej na 30 lat w BOŚ Bank, jest to odpowiednio 7,2% oraz 8,2%, co przekłada się ogólną sumę kosztów zobowiązania 145% oraz 171% (*).

 

(*) dane na podstawie porównywarki www.wbanku.pl

 

Produkty finansowe